Augmentation de la demande de logements locatifs pour personnes âgées et conséquences sur votre organisation des frais d’entrée

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Augmentation de la demande de logements locatifs pour personnes âgées et conséquences sur votre organisation des frais d’entrée

Article invité de Toby Shea, Partenaire, Un point Les partenaires

Tout comme ils l’ont fait dans de nombreuses autres facettes de leur vie, les jeunes membres de la génération silencieuse et les baby-boomers plus âgés veulent faire les choses différemment dans la vie des aînés. Alors que le modèle du droit d’entrée est depuis longtemps la norme dans les résidences pour personnes âgées à but non lucratif, de plus en plus de personnes âgées préfèrent la flexibilité et la liberté que l’on trouve dans les produits de location.

Les personnes de plus de 55 ans constituent le segment de la population locative du pays qui connaît la croissance la plus rapide. Ce changement démographique – une augmentation de 28 % du nombre de locataires de plus de 55 ans entre 2009 et 2015 – représente 2,5 millions de personnes âgées.

Ce changement est quelque chose auquel le domaine des résidences pour personnes âgées à but non lucratif doit se préparer, car il représente une part importante de la demande future. Alors que le modèle du droit d’entrée reste solide et n’est en aucun cas obsolète, de nombreuses organisations élargissent la portée de leurs missions en déployant des produits de location, certains avec beaucoup de succès, pour atteindre un public plus large. Il est donc important de comprendre les tendances et de considérer leurs implications sur nos communautés.

Les personnes âgées sont attirées par les communautés locatives pour deux raisons principales.

1) Abordabilité

L’abordabilité et la flexibilité vont de pair et représentent des considérations importantes pour lesquelles beaucoup préfèrent les locations aux communautés payantes. Pour les baby-boomers en particulier, les projections montrent qu’une proportion importante n’a pas de solides bases d’actifs. Pour beaucoup, leur maison sera leur principal atout, et enfermer cet atout dans un droit d’entrée n’est pas une utilisation réaliste de ces fonds.

Les communautés locatives, en revanche, permettent aux baby-boomers de garder leurs actifs liquides. Cela leur donne plus de contrôle sur leur avenir financier. La flexibilité de quitter la communauté des locataires, sans perdre tout ou partie de leur droit d’entrée, est intéressante et vaut même la peine de payer un peu plus sur une base mensuelle.

2) Liberté

Les personnes âgées sont également attirées par les options de location pour la liberté, qui se réalise de plusieurs façons. Comme avec la plupart des communautés de plan de vie, les communautés de location éliminent l’entretien de la maison. Une communauté piétonne en ville permet aux résidents de se sentir plus connectés au centre-ville ou au quartier, avec plus de liberté de choix avec leur nouveau temps. Pour certains, il s’agit davantage d’une liberté psychologique qui découle de la suppression des restrictions perçues et des engagements à long terme qui accompagnent un contrat d’entrée.

De plus, bon nombre des personnes âgées d’aujourd’hui aspirent à profiter de ce qui vient avec la vie en appartement en ville, qui est en grande partie locatif : un mode de vie nécessitant peu d’entretien qui leur permet de faire partie d’une communauté active. Ils ne sont pas aussi intéressés par un « campus » isolé et indépendant. Les baby-boomers recherchent des endroits où ils peuvent toujours avoir un accès facile aux épiceries, aux restaurants, aux sentiers pédestres, aux centres de conditionnement physique, aux salles de concert et aux théâtres. Alors que cette génération se prépare à entrer dans ses années de redimensionnement, Life Plan Communities devra se préparer à répondre au désir de ce style de vie, en particulier lors de l’examen des expansions et des partenariats.

Votre organisation payante doit-elle introduire un produit de location ? Et cela nécessite-t-il un site/campus séparé, ou un modèle de location peut-il être intégré avec succès dans un campus communautaire existant payant ?

Il existe plusieurs différences opérationnelles et structurelles clés entre les communautés de frais d’entrée et de location. Le tableau ci-dessous donne un aperçu des contrastes.

Si votre organisation souhaite tirer parti de la considération accrue des locations, ou si le marché dans lequel vous opérez dicte la considération d’une option de location, deux approches principales ont tendance à fonctionner pour les fournisseurs existants.

  • La première approche consiste à convertir une partie ou la totalité de votre produit payant existant en location. Cela nécessite deux ingrédients clés : du capital et du temps. Cette approche est difficile et nécessite une planification très avancée, car l’obligation de remboursement des droits d’entrée existants, combinée aux droits d’entrée perdus sur le produit du chiffre d’affaires, pose un défi de financement majeur lorsqu’il s’agit d’exploiter ces deux ingrédients clés.
  • La deuxième approche consiste à développer un nouveau produit locatif. À bien des égards, cela peut être plus facile à accomplir qu’une conversion du droit d’entrée en location. De plus, la direction de l’organisation peut considérer l’ajout d’un nouveau produit de location avec plus d’optimisme et comme une initiative intentionnelle et stratégique visant à diversifier les offres de produits et à desservir un marché de consommateurs plus large, tandis que la conversion des résidences payantes en locations est parfois perçue comme une tentative de réparer un défi existant sur le marché.

Quelle que soit l’approche, les recommandations supplémentaires pour réussir incluent :

  • Commencez par une compréhension approfondie de votre marché et de l’influence potentielle des offres de location sur votre communauté spécifique. L’ajout d’une offre locative, soit par la conversion d’existants, soit par le développement de nouveaux, n’est pas une stratégie en soi. Les concurrents de la location ont-ils un impact sur votre occupation ? Existe-t-il une opportunité sur le marché d’ajouter un produit de location ? Comprendre votre marché et le positionnement de votre communauté est le premier point de départ.
  • N’attendez pas trop longtemps pour commencer et faites-le dans une position de force et de performance. La conversion en location devient exponentiellement plus difficile si votre communauté est déjà aux prises avec l’occupation. De même, si l’opportunité du marché existe pour développer de nouveaux produits de location, attendre pour agir peut inviter la concurrence et l’opportunité pourrait être perdue.
  • Ayez un plan directeur ciblé avec une direction distincte basée sur l’approche choisie par votre organisation pour ajouter de la location, et une compréhension de la façon dont l’ajout de produits de location à votre campus s’inscrit dans la vision et le plan d’ensemble.
  • Concentrez-vous sur le plan d’exploitation. Étant donné que les loyers seront la seule source de trésorerie, il est important que les services et commodités soient compatibles avec votre trésorerie future.
  • Avoir une bonne compréhension des implications financières potentielles de l’ajout de la location, en particulier s’il remplace le produit de frais d’entrée, et de l’impact sur les flux de trésorerie à l’avenir. Assurez-vous également d’avoir une stratégie de capital en place pour répondre adéquatement aux besoins de cet effort.

Alors que la montée en puissance de la location se poursuit, notre domaine doit reconnaître que la location présente une opportunité différente, tandis que le modèle du droit d’entrée reste une option viable. La direction ultime que votre communauté devrait prendre dépendra des conditions uniques de votre marché et de la manière dont votre équipe de direction détermine que vous pouvez être le mieux placé pour réussir à l’avenir.

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