Le nouveau visage de l’accession à la propriété

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Le nouveau visage de l’accession à la propriété

Par Karen Adams, vice-présidente de Market Intelligence

L’accession à la propriété et la valeur des maisons sont des indicateurs clés de la capacité d’un marché à s’offrir des résidences pour retraités, en particulier pour celles qui sont structurées autour des droits d’entrée. Par conséquent, les 18 derniers mois ont été considérés comme une période d’opportunité particulièrement importante pour les ménages de personnes âgées qui souhaitent déménager et pour les fournisseurs de logements pour personnes âgées. Compte tenu de l’agitation du marché du logement au cours des deux dernières années et de l’importance de l’accession à la propriété et de la valeur des maisons dans l’évaluation des marchés, nous voulions examiner certaines grandes tendances et peut-être entamer un dialogue sur le terrain sur la façon dont les changements dans l’accession à la propriété et les prix peuvent nous affectent maintenant et à l’avenir.

Les marchés du logement, la valeur des maisons et l’accession à la propriété sont des sujets complexes qui sont influencés par un éventail de facteurs. Une recherche documentaire a mis en évidence plusieurs éléments nouveaux ou atypiques dans l’environnement actuel, dont certains devraient être permanents :

  • L’influence de la pandémie sur la recherche de maisons plus grandes qui permettent de travailler à domicile et de passer plus de temps en famille modifie les types de logements les plus demandés
  • Un environnement de travail dans lequel il y a de plus en plus d’opportunités de travailler de n’importe où
  • Volonté des employés de quitter leur poste à la recherche d’opportunités de travail à distance
  • Des innovations qui accélèrent le processus de vente de maisons, ce qui modifie le rapport d’équilibre traditionnel entre l’offre et la demande [1]
  • Un dernier sujet de spéculation est que les personnes âgées restent chez elles plus longtemps, choisissant de rénover pour soutenir le vieillissement sur place. [2] On ne sait pas encore si cela est dû à un pourcentage croissant de ménages choisissant de faire face aux problèmes de vieillissement dans une maison avec de nouvelles technologies et des services à la demande, ou au fait que les gens restent en meilleure santé plus longtemps et font donc plus tard le choix d’un environnement de vie favorable. . Cependant, les taux d’accession à la propriété parmi les ménages plus âgés sont, en effet, élevés pour les personnes âgées de 65 ans et plus jusqu’à ce qu’elles atteignent l’âge de 85 ans et plus, allant de 65 % pour les moins de 65 ans, 78 % à 85 % pour les personnes âgées de 65 à 84 ans, et 69 % pour les personnes âgées de 85 ans et plus.
  • La recherche de plus d’espace / de maisons plus grandes peut affecter certains marchés plus que d’autres, l’Idaho, le Texas et la Floride étant notés par une source comme des endroits où “un peu moins de la moitié des acheteurs de ces marchés venaient de l’extérieur de l’État” ces derniers temps. ans. Par conséquent, la migration est un autre élément à considérer.

Les frais d’entrée moyens pondérés sont souvent mesurés par rapport aux valeurs moyennes ou médianes des maisons, mais cela présente l’inconvénient que les ménages qui déménagent dans des communautés à plan de vie sont généralement représentés par des personnes à revenu/avoir net plus élevés, et sont donc susceptibles d’être dans des maisons qui sont plus élevées. que la médiane. De plus, il est reconnu depuis longtemps que la valeur des maisons diminue à mesure que l’âge augmente, ce qui rend moins fiable l’application d’une médiane pour tous les ménages.

Heureusement, nous avons maintenant des données sur les valeurs des maisons par groupes d’âge, ce qui nous fournit des chiffres estimatifs du nombre de ménages dans les fourchettes de valeur des maisons. Un regard sur les données nationales montre que :

  • La valeur des maisons est plus faible chez les ménages d’adultes plus âgés et diminue avec l’âge
    • Les données montrent également l’escalade de la valeur des maisons au cours de la récente pandémie et certaines tendances surprenantes parmi les ménages de personnes âgées

  • Les données sur la répartition des valeurs des maisons au sein des groupes d’âge montrent que les personnes de moins de 75 ans et celles de plus de 75 ans ont connu une baisse du pourcentage de maisons dont la valeur est inférieure à 200 000 $, mais la baisse était plus importante pour le groupe plus jeune. Moins de la moitié des personnes âgées de 75 ans et plus appartenaient à cette catégorie en 2020, contre 58 % en 2015.
  • Il convient de noter que les ménages de 75 ans et plus affichent des taux d’augmentation plus élevés dans les maisons d’une valeur de 300 000 $ ou plus.
  • Les deux groupes d’âge montrent un changement significatif dans le pourcentage de maisons évaluées à 750 000 $ ou plus, avec une croissance plus forte chez le groupe plus âgé. Huit pour cent des ménages âgés de 75 ans et plus appartenaient à cette catégorie en 2020, contre cinq pour cent en 2015.
  • Les ménages de plus de 75 ans dont les maisons valaient 1 million de dollars ou plus étaient plus d’un demi-million en 2020, en hausse de 78% par rapport à 2015.
    • Cependant, ces taux varient selon le lieu, parfois considérablement, ce qui rend les données localisées cruciales pour comprendre les marchés. Par exemple, la croissance de ce groupe en Pennsylvanie était de 40 %. Bien qu’inférieur à certains endroits, cela reste impressionnant. Ceux de Pennsylvanie avec des maisons d’une valeur de 750 000 $ à 1 M $ ont augmenté de 57 % pour la même période.

résidence pour personnes âgées

données sur l'accession à la propriété d'une résidence pour personnes âgées

données sur l'accession à la propriété d'une résidence pour personnes âgées

Une autre tendance à commencer à surveiller est le rythme auquel les ménages d’âges différents possèdent la maison librement et clairement. On a longtemps supposé que les ménages de personnes âgées avaient une forte propension à le faire; mais à mesure que les baby-boomers vieillissants entrent sur le marché, on peut se demander si cela continuera d’être le cas.

Il s’agit d’une génération qui a contracté des hypothèques plus importantes et / ou utilisé la valeur nette de sa propriété pour payer les frais de scolarité et les rénovations, ainsi que pour acheter une résidence secondaire ou d’autres articles «de luxe». Les faibles taux d’intérêt peuvent encourager le recours aux prêts hypothécaires et l’affectation des actifs à d’autres investissements.

  • Une source rapporte que les propriétaires plus âgés ont plus de dettes hypothécaires. «La part des propriétaires âgés de 65 ans et plus ayant une dette de logement a doublé de 1989 à 2019, passant de 21 à 42%, tandis que le solde médian impayé est passé de 18 000 $ à 86 000 $ (tous deux en dollars de 2019) au cours de la même période. Parmi les propriétaires âgés de 80 ans et plus, 27 % avaient une dette hypothécaire en 2019, contre 3 % en 1989. » [3]
  • Alors que les ménages plus âgés sont beaucoup plus susceptibles que les ménages plus jeunes d’avoir remboursé leur hypothèque, la proportion de personnes âgées ayant une hypothèque a augmenté progressivement au fil du temps pour atteindre 38 % en 2017 pour les personnes âgées de 65 ans et plus. [4]

Nourriture pour la pensée

  • L’augmentation de la valeur des maisons offre-t-elle aux fournisseurs une latitude pour des frais d’entrée plus élevés dans l’environnement actuel, ou cela diminuerait-il l’opportunité perçue par les prospects de reconnaître une contribution plus élevée que prévu à leur “pécule ?”
  • Les augmentations continues des prix des maisons entraîneront-elles en fin de compte des hypothèques en cours plus importantes plus tard dans la vie, réduisant ainsi la valeur nette disponible pour les frais d’entrée?
  • Les générations émergentes de personnes âgées qui recherchent des environnements de vie pour retraités sont connues pour être très différentes de leurs prédécesseurs, et la question de savoir si davantage de personnes changent la façon dont elles perçoivent leur logement comme un atout peut également changer. Que l’objectif de posséder son logement en toute liberté s’amenuise au profit de la conservation d’actifs dans d’autres classes comme les placements, les impacts sur les structures des contrats de communauté de retraités restent à voir. Quoi qu’il en soit, il vaut la peine de surveiller et de rester au courant de ces tendances dans notre domaine.

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Notes de bas de page :

  1. Romem, Issi. “Expliquer la frénésie du marché du logement.” Le New York Times. 3 décembre 2020, www.nytimes.com/2020/12/03/upshot/home-prices-explaining-frenzy.html. Consulté le 28 septembre 2021.
  2. Cleaver, Joanne. “Obstacle du marché du logement de Chicago : alors que les baby-boomers restent sur place, les milléniaux ont du mal à trouver des maisons de départ.” Le ChicagoTribune. 19 juin 2019, www.chicagotribune.com/real-estate/ct-re-millennial-baby-boomer-housing-shortage-20190623-story.html. Consulté le 28 septembre 2021.
  3. Molinski, Jennifer. Dix idées sur les ménages âgés tirées du rapport sur l’état du logement de la nation 2020. Centres conjoints d’études sur le logement de l’Université de Harvard. 17 décembre 2020, www.jchs.harvard.edu/blog/ten-insights-about-older-households-2020-state-nations-housing-report. Consulté le 28 août 2021.
  4. Michael Neal, Urban Institute, Urban Wire, Logement et financement du logement, 20 août 2019, Fil urbain

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